Acheter, louer ou revendre un bien au Maroc implique des règles fiscales précises. Découvrez les taxes à l’achat, la fiscalité locative, les abattements sur les plus-values et les exonérations applicables en 2025 pour investir sans erreur.
Acheter un bien, le louer ou le revendre au Maroc ne relève pas seulement d’une décision immobilière, mais d’un choix fiscal.
Chaque étape a ses règles propres, ses taux, ses abattements et ses pièges.
Dans cet article issu du podcast Les Clés du Maroc avec Abdelaziz Arji (Eurodéfi Maroc), on passe en revue la fiscalité applicable à l’achat, à la détention et à la revente d’un bien immobilier au Maroc en 2025.
Abdelaziz Arji y explique comment anticiper les taxes à l’achat, calculer les plus-values, comprendre les frais de notaire et déclarer ses revenus locatifs.
Lors de l’acquisition d’un logement au Maroc, les frais sont répartis entre taxes, enregistrement et conservation foncière.
L’acheteur doit prévoir environ 7 % du prix du bien pour couvrir l’ensemble des coûts.
Ces frais comprennent :
Le vendeur, lui, paie l’impôt sur la plus-value au moment de la cession.
Il est donc essentiel d’intégrer ces paramètres dès la signature du compromis.
Contrairement à la France, les honoraires des notaires ne sont pas réglementés au Maroc.
Ils sont négociables selon le montant de la transaction et la relation avec le professionnel.
Il ne faut pas confondre honoraires et taxes collectées : la majorité des frais dits “de notaire” correspondent à des impôts reversés à l’État.
Pour un bien ancien, les frais totaux s’élèvent à environ 7 %.
Pour un bien neuf, ils sont souvent réduits à 2 ou 3 %, car la TVA (20 %) est déjà incluse dans le prix de vente.
Le vendeur d’un bien paie une taxe de 20 % sur la plus-value, après application :
Cela signifie qu’on paie uniquement sur le “delta” entre le prix d’achat réévalué et le prix de vente.
Certaines ventes sont exonérées :
Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Le propriétaire déclare ses revenus chaque année, au mois de février.
Il bénéficie d’un abattement de 40 % sur les loyers bruts avant imposition.
Les taux applicables sont :
Le Maroc encourage toujours l’accès à la propriété et l’investissement dans le logement économique.
Les dispositifs existants permettent :
Ces mesures visent à dynamiser la construction et à élargir l’accès à la propriété tout en favorisant la transparence fiscale.
Acheter en nom propre reste possible pour un bien unique.
Mais pour une activité récurrente (plusieurs locations, Airbnb, reventes régulières), mieux vaut créer une SARL immobilière.
Ce statut permet de récupérer la TVA, de déduire les charges d’exploitation et d’amortir les biens.
Abdelaziz Arji précise : « Ici au Maroc, la SCI n’a pas le même intérêt qu’en France. Pour investir sérieusement, il faut une SARL. »
👉 Lire aussi : Créer une SARL immobilière au Maroc pour optimiser ses impôts
Avant d’acheter, faire valider le montage fiscal par un expert-comptable ou un notaire permet d’éviter les blocages futurs :
titre foncier, TVA, droits de succession, plus-value.
La consultation en amont reste le meilleur investissement.
Acheter, louer ou revendre au Maroc suppose de connaître les règles fiscales et de s’y conformer.
Les investisseurs qui anticipent leurs obligations conservent la maîtrise de leur rentabilité et évitent les mauvaises surprises administratives.
La transparence et la préparation deviennent les meilleures armes de l’investisseur moderne au Maroc.
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