Les pièges à éviter lors d’un achat immobilier au Maroc

Pourquoi parler de pièges dans l’immobilier marocain ?

Le Maroc est un marché dynamique, en croissance, mais il reste marqué par certaines spécificités juridiques et pratiques.
Les erreurs commises par des acheteurs, notamment étrangers, proviennent souvent d’une méconnaissance du système foncier et des obligations légales.

👉 Lire aussi : Biens titrés ou non titrés au Maroc : comprendre la différence cruciale

Les biens non titrés : un risque majeur

Définition

Un bien non titré n’est pas inscrit à la conservation foncière.
Sa propriété repose sur des documents coutumiers ou adoulaires.

Le danger

• Multipropriété familiale → contestations d’héritiers
• Pas de publicité foncière → dettes ou saisies invisibles
• Revente difficile voire impossible

👉 Source officielle : ANCFCC – Agence Nationale de la Conservation Foncière

Les saisies conservatoires : un piège invisible

Un bien peut être saisi par un créancier avant même sa vente.
Sans vérification du certificat de propriété par un notaire, l’acheteur risque de payer pour un bien… qui ne pourra pas être transféré.

Exemple concret

Un appartement à Casablanca vendu à bon prix. Après vérification, le notaire découvre une saisie conservatoire émise par une banque → transaction bloquée.

Les achats sur plan : vigilance indispensable

L’achat sur plan est courant au Maroc, surtout dans les grandes villes. Mais il présente des risques :

• Promoteurs peu scrupuleux,
• Retards de livraison,
• Modifications non conformes au contrat initial.

Comment se protéger ?

• Exiger une garantie d’achèvement (souvent absente),
• Vérifier la réputation du promoteur,
• Passer systématiquement par un notaire pour sécuriser le contrat.

L’absence de conditions suspensives dans le compromis

Beaucoup d’acheteurs signent un compromis sans prévoir de clauses suspensives (ex : obtention de prêt, purge de préemption).
Résultat : s’ils n’obtiennent pas leur crédit ou si une préemption tombe, ils restent engagés et risquent de perdre leur acompte.

Les délais légaux mal anticipés

Même pour un bien titré, il faut prévoir des délais pour :

• la purge des droits de préemption,
• la publication et l’inscription à la conservation foncière.

👉 Lire aussi : Les étapes clés pour acheter un bien immobilier au Maroc

FAQ – Pièges à éviter lors d’un achat immobilier au Maroc

1. Quels sont les risques d’un bien non titré ?

Litiges d’héritage, impossibilité de revente, absence de sécurité juridique.

2. Comment éviter une arnaque immobilière au Maroc ?

Passer par un notaire, vérifier le certificat de propriété, et refuser toute transaction hors séquestre.

3. Acheter sur plan est-il dangereux ?

Pas forcément, mais il faut vérifier la solidité du promoteur et sécuriser le contrat avec un notaire.

4. Quels délais prévoir pour un achat ?

En moyenne 2 à 3 mois, même si certains dossiers peuvent être finalisés en 4 à 6 semaines.

5. Puis-je acheter sans notaire ?

Non. Depuis la loi de 2011, le notaire est obligatoire pour sécuriser les transactions.

En résumé : comment éviter les pièges ?

• ❌ Éviter les biens non titrés
• ❌ Vérifier les saisies et hypothèques
• ❌ Se méfier des achats sur plan sans garanties
• ✅ Passer systématiquement par un notaire
• ✅ Prévoir 2 à 3 mois de délai pour finaliser l’achat

🎧 Pour aller plus loin

Dans mon podcast Les Clés du Maroc, Maître Jad Aboulachbal partage de nombreux conseils sur les risques liés aux achats mal sécurisés et sur l’importance de passer par un notaire.

👉 Écoutez l’épisode complet ici

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