Biens titrés ou non titrés au Maroc : comprendre la différence cruciale

Le système foncier marocain : deux réalités qui coexistent

Contrairement à la France où la publicité foncière est 100 % homogène, le Maroc présente encore un double système foncier :

• les biens titrés, inscrits à la conservation foncière gérée par l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie),
• les biens non titrés, qui reposent sur des traditions, des actes adoulaires ou des reconnaissances de dette.

👉 Cette dualité est l’une des spécificités majeures du marché immobilier marocain et explique en partie la méfiance de certains investisseurs étrangers.

Qu’est-ce qu’un bien titré au Maroc ?

Définition

Un bien titré est un bien qui a fait l’objet d’une immatriculation foncière officielle auprès de la conservation foncière. Il possède un titre foncier unique, opposable à tous.

Avantages du bien titré

• Sécurité juridique : le titre foncier est une preuve incontestable de propriété.
• Clarté des limites : la parcelle est délimitée par un plan cadastral officiel.
• Financement bancaire possible : les banques exigent un bien titré pour accorder un prêt hypothécaire.
• Revente facilitée : le bien est liquide, attractif pour d’autres acheteurs.

Exemple concret

Vous achetez un appartement à Rabat pour 1,5M MAD. Le titre foncier précise le propriétaire, la superficie, et atteste qu’aucune hypothèque ou saisie n’existe. La transaction est donc sécurisée.

Qu’est-ce qu’un bien non titré au Maroc ?

Définition

Un bien non titré est un bien qui n’a jamais été inscrit à la conservation foncière. La preuve de propriété repose sur :

• des actes adoulaires (témoignages devant notaires religieux),
• des documents coutumiers,
• des accords privés.

Risques du bien non titré

• Multipropriété ou indivision familiale : plusieurs héritiers revendiquent le bien.
• Absence de publicité foncière : impossible de vérifier les dettes, hypothèques ou saisies.
• Blocage en cas de projet public : si l’État veut exproprier, l’indemnisation est plus complexe.
• Revente très difficile : les acheteurs et banques fuient ces biens.

Exemple concret

Un terrain agricole hérité dans une famille depuis trois générations sans titre foncier. Trois cousins acceptent la vente, deux la contestent → blocage juridique pendant des années.

Pourquoi la publicité foncière change tout

La publicité foncière est la clé de voûte du système immobilier moderne. Elle consiste à publier officiellement la propriété et ses charges dans les registres de la conservation foncière.

Les garanties offertes par la publicité foncière

• Le propriétaire est identifié de façon unique et officielle.
• Les créanciers (banques, fisc, tiers) voient immédiatement s’il existe des dettes.
• Les acheteurs peuvent vérifier avant de signer si le bien est libre de toute charge.

Chiffre clé

Selon les statistiques de l’ANCFCC, plus de 70 % du territoire marocain n’est pas encore titré. Cela représente un immense enjeu pour la sécurisation du foncier.

Comment titrer un bien non titré ?

La procédure d’immatriculation

• Dépôt d’une demande auprès de l’ANCFCC.
• Enquête publique : publication d’avis et vérification des contestations éventuelles.
• Délimitation cadastrale du terrain.
• Délivrance du titre foncier définitif.

Durée et coûts

• Durée moyenne : 12 à 24 mois (variable selon complexité et éventuelles oppositions).
• Coût : honoraires du géomètre + frais administratifs + taxes diverses (≈ 10 000 à 30 000 MAD).

Le rôle du notaire dans la sécurisation des biens

Le notaire est indispensable pour distinguer un bien titré d’un bien non titré. Il :

• vérifie le certificat de propriété auprès de la conservation foncière,
• bloque la transaction si le bien n’est pas titré ou si des charges existent,
• accompagne l’acheteur si une procédure de titrage est possible.

👉 Lire aussi : Pourquoi le notaire est incontournable dans une transaction immobilière au Maroc

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FAQ – Biens titrés et non titrés au Maroc

1. Peut-on acheter un bien non titré au Maroc ?

Oui, mais c’est extrêmement risqué. Sans publicité foncière, vous ne pouvez pas garantir la propriété.

2. Une banque peut-elle financer un bien non titré ?

Non. Les banques exigent un titre foncier pour prendre une hypothèque.

3. Combien de temps faut-il pour titrer un bien au Maroc ?

En moyenne entre 1 et 2 ans, selon la complexité du dossier.

4. Peut-on revendre facilement un bien non titré ?

Non. La revente est souvent bloquée ou sujette à litige.

5. Qui gère le titrage au Maroc ?

L’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie).

En résumé : bien titré vs bien non titré

• ✅ Bien titré = sécurité, financement bancaire, revente facile.
• ❌ Bien non titré = risques majeurs, litiges, blocages, impossibilité de financement.

🎧 Pour aller plus loin

Dans le premier épisode de mon podcast Les Clés du Maroc, j’ai échangé avec Maître Jad Aboulachbal, notaire à Casablanca. Il explique en détail les dangers liés aux biens non titrés et l’importance de la publicité foncière.

👉 Écoutez l’épisode complet ici

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