Premier opérateur français à structurer un club deal hôtelier en Médina de Marrakech. Maxime Parpex, fondateur de Wally Invest, ouvre les coulisses du Dar des Arts : 9 chambres devenues 13, rénovation en 4 mois et demi, partenariat avec David Toutain, et premiers chiffres d'ouverture qui battent un record de 10 ans. Dans cet épisode, on parle du timing du marché marocain, de la mécanique d'un club deal accessible à 10 000 euros, et de ce qui sépare une opération qui performe d'une opération qui s'enlise.
Écouter le podcastPremier opérateur français à structurer un club deal hôtelier en Médina de Marrakech. Ouverture il y a quelques semaines. Et déjà des chiffres qui sortent du cadre.
Maxime Parpex est le fondateur de Wally Invest, une société qui permet à des investisseurs particuliers et à des CGP de se positionner sur des opérations hôtelières en France et à l'étranger, à partir de 10 000 €. Avec son équipe et ses associés locaux à Marrakech, il a piloté l'acquisition et la rénovation du Dar des Arts, le premier hôtel marocain de Wally Invest, ouvert fin 2025.
Ce qui rend cette perspective unique : Maxime vient de l'investissement institutionnel (fonds de pension américains, JLL) et applique aujourd'hui ces standards d'alignement à des club deals accessibles au grand public.
Dans cet épisode des Clés du Maroc, on parle du timing du marché marocain, de la mécanique concrète d'un club deal hôtelier, et de ce qui sépare une opération qui performe d'une opération qui s'enlise.
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Investir comporte des risques, notamment de perte en capital.
Le Maroc a accueilli 19,8 millions de touristes en 2025, contre 17,4 millions en 2024 (+14 %), après une année 2024 déjà historique (+20 % vs 2023). La feuille de route nationale 2023-2026 visait 17,5 millions de visiteurs à horizon 2026. Objectif atteint avec deux ans d'avance dès 2024. La nouvelle Vision 2030 cible désormais 26 millions de touristes. À cela s'ajoute le retour du Maroc en investment grade (BBB-/A-3 par S&P, le 26 septembre 2025), qui ouvre les vannes des grands fonds américains et asiatiques. Maxime explique pourquoi la fenêtre se ferme, et pourquoi 2026 est probablement la dernière année pour entrer à des niveaux de prix raisonnables sur Marrakech.
Un riad de 9 chambres porté à 13 chambres, racheté par Wally Invest et ses associés, rénové en 4 mois et demi au lieu des 5 prévus. Maxime détaille les choix structurants : pourquoi l'équipe a d'abord cherché les bonnes personnes avant de chercher l'actif, pourquoi le personnel a été conservé pendant tout le chantier (un pari coûteux qui s'est révélé décisif à la réouverture), et pourquoi un monte-plat traversant trois niveaux a été creusé en plein chantier pour résoudre un problème opérationnel invisible depuis le bureau.
Trois centres de profit chez Wally : structuration, exploitation, carried interest. Le détail qui change tout : le carried interest n'est versé que si les investisseurs récupèrent leur capital. Si vous mettez 100 000 € et que la sortie rend moins, Wally Invest ne touche pas un euro de carry. Ticket à partir de 10 000 €, durée 3 à 7 ans, rendement espéré 10-15 % par an, prospectus AMF systématique. Maxime explique en quoi ce modèle d'alignement, hérité de l'investissement institutionnel, est encore rare sur le segment du club deal en France.
On n'ouvre plus un hôtel en Médina avec un coup de peinture. Pour le Dar des Arts, l'équipe s'est associée avec David Toutain, chef étoilé Michelin, pour la restauration. Elle a installé l'une des trois machines à café haut de gamme de Marrakech, et a structuré une conciergerie capable de mapper chaque séjour entre l'Atlas, Essaouira, le désert et la palmeraie. Maxime explique pourquoi cette logique d'expérience n'est pas un détail marketing. C'est la seule manière de protéger la valeur d'un actif hôtelier dans un marché qui monte en gamme à vitesse accélérée.
Appliquer une grille de lecture française à un marché marocain. C'est l'erreur que Maxime cite en premier. Il raconte aussi l'anecdote de jeunesse qui l'a marqué (un investisseur américain mal jugé sur les apparences) et explique pourquoi Wally Invest a choisi des associés locaux majoritaires sur l'opération marocaine. Pas une posture symbolique : un alignement réel, qui change la manière dont une négociation se déroule au Maroc, dont un chantier se pilote, dont un staff se manage.
Une deuxième opération est en cours : un hôtel d'environ 25 chambres en Médina, qui sera l'un des plus grands de la zone, avec un spa au cœur du concept et toujours David Toutain en restauration. Maxime évoque aussi les villes que Wally Invest regarde au-delà de Marrakech (Essaouira, Tanger) et les marchés méditerranéens visés à plus long terme (Espagne, Grèce, Portugal).
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