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Beaucoup d'acheteurs au Maroc l'apprennent trop tard : payer l'intégralité du prix, signer l'acte notarié et recevoir les clés ne suffit pas à devenir propriétaire. Le transfert de propriété intervient uniquement au moment de l'inscription du droit de l'acheteur à la conservation foncière, ce qui peut prendre deux à trois semaines après la signature. Dans cet épisode, Maître Aboulachbal, notaire au Maroc, détaille l'ensemble du processus d'achat immobilier : les vérifications préalables sur le titre foncier, le rôle du séquestre notarial, les risques liés aux biens non immatriculés, et les droits de préemption — une particularité du droit marocain que peu d'acheteurs connaissent. Un épisode de référence pour les MRE et les investisseurs qui veulent comprendre les règles du jeu avant d'engager leur argent.
Écouter le podcastVous envisagez d'acheter un bien immobilier au Maroc ? Avant de signer quoi que ce soit, il y a un point que beaucoup d'acheteurs — y compris ceux qui ont l'habitude des transactions immobilières en France — ignorent : signer l'acte de vente chez le notaire au Maroc ne vous rend pas immédiatement propriétaire.
C'est l'une des subtilités que Maître Aboulachbal, notaire au Maroc, explique dans le premier épisode du podcast Les Clés du Maroc. Dans cet article, nous reprenons l'essentiel de ses explications pour vous donner une vision claire et complète du processus d'achat immobilier au Maroc via un notaire.
En France, le recours au notaire est obligatoire pour toute transaction immobilière. Au Maroc, c'est également le cas dès lors que le bien est immatriculé à la conservation foncière. Et c'est précisément là que réside la première distinction importante.
Au Maroc, les biens immobiliers peuvent être titrés — c'est-à-dire immatriculés à la conservation foncière — ou non immatriculés. Cette différence est fondamentale, et elle conditionne entièrement le niveau de sécurité juridique de votre acquisition.
Un notaire marocain n'a pas le droit d'établir un acte de vente sur un bien non immatriculé. Si on vous propose d'acheter un bien sans titre foncier, c'est un signal d'alarme que vous ne devez pas ignorer.
Avant même d'envisager la signature d'un compromis de vente, le notaire effectue une série de vérifications indispensables.
La première étape consiste à interroger l'agence urbaine pour obtenir une note de renseignement. Ce document communique toutes les informations d'urbanisme relatives au bien : projets à proximité, servitudes, restrictions éventuelles. C'est un outil méconnu mais essentiel pour savoir dans quoi vous achetez.
Le notaire consulte ensuite le titre foncier, dont la validité est confirmée par un certificat de propriété délivré par la conservation foncière. Ce certificat engage la responsabilité de l'administration et atteste :
Si la personne qui se présente comme vendeur n'est pas inscrite sur le titre foncier comme propriétaire, elle n'est juridiquement pas propriétaire. Le notaire a l'obligation d'en informer l'acheteur potentiel et de lui déconseiller de poursuivre la transaction.
Quand un bien n'est pas titré, aucune administration ne peut certifier que la personne en face de vous est le vrai propriétaire. Elle peut vous présenter un acte d'achat, un acte d'hérédité, des documents en apparence solides — et avoir vendu le bien entre-temps, ou voir son droit contesté par un tiers.
Ce risque n'est pas théorique. Il concerne directement les MRE qui achètent depuis l'étranger, souvent à distance, avec moins de capacité à vérifier les informations sur le terrain.
Contrairement à la France, les droits de préemption au Maroc ne sont pas notifiés préalablement à la vente. Un indivisaire ou un copropriétaire peut exercer son droit préférentiel d'achat après la vente, ce qui peut rendre la situation pénible pour l'acheteur.
La loi sur la copropriété marocaine n'accorde pas automatiquement un droit de préemption aux copropriétaires, mais le règlement de copropriété peut l'introduire. Avant toute acquisition d'un lot en copropriété, il est indispensable de vérifier ce point.
Une fois les vérifications effectuées, le notaire peut recevoir le compromis de vente. Contrairement aux idées reçues, le processus au Maroc est généralement plus rapide qu'en France, notamment parce que les droits de préemption n'ont pas à être purgés en amont.
Le délai dépend principalement de deux facteurs :
C'est le point qui surprend le plus les acheteurs habitués au système français.
En France, la signature de l'acte notarié vaut transfert immédiat de propriété. Au Maroc, pour un bien titré, ce n'est pas le cas.
Le transfert de propriété intervient au moment de l'inscription du droit de l'acheteur à la conservation foncière, après validation du dossier par le conservateur foncier. Cette inscription peut prendre deux à trois semaines après la signature de l'acte.
Conséquence directe : avoir une expédition de l'acte notarié ne suffit pas à garantir votre droit de propriété. La seule preuve certaine de votre propriété est le certificat de propriété délivré par la conservation foncière à votre nom. C'est au notaire de vous le réclamer une fois l'inscription effectuée.
Puisque le transfert de propriété n'est pas instantané, une question se pose naturellement : que devient l'argent pendant cette période ?
Au Maroc, les fonds ne sont pas versés au vendeur le jour de la signature. Qu'il s'agisse d'un achat avec crédit bancaire ou sur fonds propres, l'argent transite sur le compte du notaire à la Caisse de dépôt et gestion, où il est séquestré jusqu'à la finalisation des formalités.
Le notaire ne libère les fonds au profit du vendeur qu'après :
Ce mécanisme protège l'acheteur dans un scénario précis : si un créancier du vendeur dépose une saisie conservatoire entre la signature et l'inscription, la vente peut être rendue impossible. Dans ce cas, le notaire restitue les fonds à l'acheteur. Si une hypothèque existait sur le bien, le notaire désintéresse le créancier hypothécaire avant de libérer le solde au vendeur.
Une dernière subtilité mérite d'être soulignée. Par tradition notariale au Maroc, les clés sont généralement remises le jour de la signature de l'acte, bien que l'acheteur ne soit pas encore juridiquement propriétaire. Cette remise anticipée fait l'objet d'une clause spécifique dans l'acte et repose sur la bonne foi du vendeur.
Certains vendeurs refusent de remettre les clés avant de percevoir leur argent. C'est contraire à la pratique dominante, mais c'est leur droit. Dans ce cas, l'acheteur doit attendre la libération des fonds par le notaire, ce qui intervient après l'inscription à la conservation foncière.
Ces points sont détaillés par Maître Aboulachbal dans l'extrait premier épisode du podcast Les Clés du Maroc. L'extrait est disponible sur toutes les plateformes de streaming.
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